Análisis de la evolución del mercado de vivienda en España (2005-2025)
¿Por qué estamos otra vez hablando de un problema de vivienda?
Si miras los titulares de los últimos años, parece que ya lo hemos vivido todo: burbuja inmobiliaria, crisis, desplome de precios… y ahora, otra vez, alquileres imposibles, hipotecas más caras y jóvenes que no se pueden ir de casa de sus padres.
Pero la situación actual no es una simple repetición de 2008. El mercado de la vivienda en España ha pasado de un exceso brutal de construcción a una escasez clara de oferta donde más gente quiere vivir, sobre todo en grandes ciudades y zonas costeras.
Entre 2005 y 2025 se pueden distinguir tres grandes etapas:
- El boom y la burbuja (2005-2007)
- El colapso y la resaca de la crisis (2008-2014)
- La recuperación con nuevos desequilibrios (2015-2025)
El resultado: un déficit de entre 600.000 y 700.000 viviendas, según el Banco de España, en un país que ya tiene casi 3,8 millones de viviendas vacías. La paradoja es evidente.
En este artículo te cuento, de forma ordenada y sin tecnicismos, cómo hemos llegado hasta aquí, qué ha hecho (y dejado de hacer) cada gobierno y por qué para un joven hoy es mucho más difícil acceder a una vivienda que hace 20 años.
¿Cómo han evolucionado los precios de la vivienda en los últimos 20 años?
| Año | Precio medio (€/m²) | Contexto |
|---|---|---|
| 2005 | 2.400 | Pre-burbuja |
| 2007 | 2.952 | Máximo histórico |
| 2013 | 1.450 | Mínimo post-crisis |
| 2019 | 1.680 | Pre-pandemia |
| 2024 | 2.300 | Récord recuperación |
| 2025 | 2.405 | Actual |
¿Qué pasó durante la burbuja (2005-2007)?
En 2005, el precio medio de la vivienda de segunda mano rondaba los 2.400 €/m². En solo dos años, en junio de 2007, alcanzó su máximo histórico cercano a los 2.950 €/m².
La receta del boom fue relativamente sencilla:
- Crédito barato y fácil: los bancos daban hipotecas con condiciones muy laxas.
- Tipos de interés bajos: financiarse era muy barato.
- Demanda especulativa: comprar para vender más caro, no para vivir.
Los precios crecían muy por encima del IPC, con subidas de dos dígitos año tras año. En ese momento, la idea de que “la vivienda nunca baja” estaba completamente instalada en la sociedad.
¿Cómo impactó la crisis financiera de 2008?
Cuando estalló la crisis, el mercado se dio la vuelta:
- Los precios cayeron alrededor de un 35% hasta 2013.
- El precio medio llegó a tocar fondo en torno a los 1.450 €/m².
- El desempleo se disparó y el crédito hipotecario se endureció.
En muy poco tiempo, pasamos del “hay que comprar ya o se escapará” al “nadie quiere o puede comprar”. La vivienda dejó de ser una máquina de hacer dinero para convertirse en un activo problemático para familias, bancos y promotores.
¿Y qué ha pasado desde 2015 hasta 2025?
A partir de 2015, con la mejora económica, los tipos de interés en mínimos históricos y el retorno del inversor extranjero, los precios empezaron a remontar.
En 2025, los datos son claros:
- El precio medio se sitúa por encima de los 2.150 €/m² según el INE.
- Portales inmobiliarios estiman valores alrededor de 2.400 €/m², muy similares a los de 2005… pero con un poder adquisitivo menor.
- El Índice de Precios de Vivienda ha registrado subidas interanuales de doble dígito en algunos tramos, algo que no se veía desde los años de la burbuja.
En términos nominales, podríamos decir que “hemos vuelto” a niveles de hace 20 años. Pero en términos reales (salarios vs precios), estamos peor: la vivienda pesa más en el presupuesto de los hogares y el ahorro previo necesario para comprar es más alto.
¿Es igual la situación en todo el territorio?
¿Qué diferencias hay entre comunidades y provincias?
No. De hecho, el mapa de precios de la vivienda en España es cada vez más desigual.
Algunos ejemplos:
- Baleares encabeza el aumento de precios desde 2005, con subidas acumuladas de más del 100%.
- Canarias y Madrid también han registrado crecimientos muy por encima de la media.
- Zonas del interior como Castilla-La Mancha o Extremadura siguen con precios por debajo de los 1.000 €/m² en muchos municipios.
Este contraste genera una realidad difícil de encajar: el problema de acceso a la vivienda es muy grave en las grandes ciudades y áreas turísticas, mientras que en parte de España el problema es el contrario: viviendas vacías, poca demanda y riesgo de despoblación.
¿Cómo ha cambiado la construcción de vivienda desde el boom hasta hoy?
| Año | Viviendas iniciadas | Viviendas terminadas | VPO calificadas |
|---|---|---|---|
| 2006 | 800.000 | 660.000 | 80.000 |
| 2008 | 265.000 | 640.000 | 68.000 |
| 2013 | 35.000 | 65.000 | 15.000 |
| 2020 | 85.000 | 86.000 | 8.000 |
| 2024 | 136.000 | 101.000 | 14.400 |
¿Cuánto se construía en pleno boom inmobiliario?
Entre 2005 y 2007, España vivió un boom constructor sin precedentes:
- En 2006 se iniciaron cerca de 800.000 viviendas.
- Se terminaban más de 660.000 viviendas al año.
España llegó a construir más viviendas que Alemania, Francia y Reino Unido juntos. El país parecía una obra continua.
¿Qué ocurrió cuando estalló la burbuja?
Con la crisis, el sector inmobiliario se desplomó:
- Las viviendas iniciadas cayeron un 95%, desde 800.000 en 2006 a unas 35.000 en 2013.
- Las viviendas terminadas siguieron bajando con algo de retraso, conforme se iban acabando los proyectos ya en marcha.
Muchas empresas quebraron, miles de trabajadores del sector se quedaron sin empleo y los bancos se quedaron con un enorme stock de viviendas y suelo.
¿Se ha recuperado la construcción en la última década?
Sí, pero no lo suficiente:
- En 2024 se terminaron alrededor de 101.000 viviendas y se iniciaron unas 136.000.
- Son las mejores cifras en más de diez años, pero todavía muy lejos del boom: apenas un 17% del máximo de 2006.
Además, solo una pequeña parte de esta oferta es vivienda protegida o realmente asequible, algo clave si se quiere reducir el déficit para las rentas medias y bajas.
Si hay tantas viviendas vacías, ¿por qué falta vivienda donde la gente quiere vivir?
¿Cuántas viviendas vacías hay en España?
| Censo | Total viviendas | Viviendas vacías | Porcentaje |
|---|---|---|---|
| 2001 | 20,9 millones | 3,1 millones | 14,8% |
| 2011 | 25,2 millones | 3,4 millones | 13,5% |
| 2021 | 26,6 millones | 3,8 millones | 14,4% |
Según el Censo de 2021, en España hay:
- 26,6 millones de viviendas en total.
- De ellas, 3,8 millones están vacías (un 14,4% del parque).
Sobre el papel, parecería que no debería haber un déficit tan grande. Pero el problema está en dónde están esas viviendas.
¿Dónde se concentra la vivienda vacía?
La distribución es muy desigual:
- El 45% de las viviendas vacías está en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde vive solo el 20% de la población.
- En pueblos de menos de 1.000 habitantes, una de cada tres viviendas está vacía.
- En las grandes ciudades (más de 250.000 habitantes), la tasa de vivienda vacía es mucho menor, alrededor del 10% del total de viviendas vacías.
Por comunidades autónomas, destacan:
- Galicia, con casi un 30% de viviendas vacías.
- Castilla-La Mancha y Castilla y León, también con tasas muy altas.
- En el extremo opuesto, Madrid y País Vasco tienen los porcentajes más bajos.
Es decir, sobran viviendas en zonas donde falta población y faltan viviendas en las zonas donde más gente quiere vivir.
¿Cómo se calcula el déficit actual de vivienda?
El Banco de España estima que entre 2022 y 2025 se ha acumulado un déficit de 600.000 a 700.000 viviendas. Este déficit se concentra sobre todo en:
- Madrid
- Barcelona
- Valencia
- Alicante
- Málaga
Solo estas cinco provincias concentran más de la mitad del déficit.
Además, la formación de nuevos hogares (por ejemplo, jóvenes que se independizan o parejas que se van a vivir juntas) va por delante del ritmo de construcción:
- En 2024 se crearon unos 183.000 nuevos hogares.
- Ese mismo año se terminaron unas 100.000 viviendas.
La brecha se agranda año tras año.
¿Qué nos dicen las compraventas sobre el estado del mercado?
¿Cuántas viviendas se compran y venden?
Las transacciones de compraventa reflejan bastante bien los ciclos del mercado:
- Máximo histórico en 2006, con casi 955.000 operaciones.
- Mínimo en 2013, con apenas 300.000.
- En 2024 se cerraron alrededor de 715.000 compraventas, una de las cifras más altas desde la crisis.
Es decir, el mercado está muy activo, pero con una composición que importa mucho.
¿Qué peso tiene la vivienda nueva frente a la usada?
Un dato revelador: solo alrededor del 10% de las viviendas vendidas en 2025 son de nueva construcción.
Esto indica claramente que:
- La oferta de vivienda nueva es muy limitada, especialmente en grandes ciudades.
- Gran parte de las transacciones se hace sobre vivienda ya existente, que muchas veces no responde a las necesidades actuales (tamaño, eficiencia energética, localización, etc.).
¿Qué ha pasado con la vivienda protegida?
¿Por qué la VPO ha pasado de ser clave a casi desaparecer?
La vivienda de protección oficial (VPO) ha sufrido uno de los mayores retrocesos:
- En los años 80 se construían más de 100.000 VPO al año.
- Entre los 60 y finales de los 70, la VPO llegó a suponer más del 60% de la producción total.
- Durante la burbuja, se siguieron calificando entre 68.000 y 80.000 VPO al año, aunque con menor peso relativo.
A partir de 2012, sin embargo, la producción se hundió:
- En 2017 se tocaron mínimos, con apenas 5.000 viviendas protegidas.
- Eso supone menos del 10% del total de viviendas construidas.
¿Se está recuperando la vivienda protegida?
En los últimos años se observa una cierta mejora:
- En 2024 se calificaron algo más de 14.000 VPO, un 60% más que el año anterior y el dato más alto desde 2014.
Pero, aun así, seguimos un 80% por debajo de los niveles de 2008.
La VPO ha pasado de ser una pieza central de la política de vivienda a una figura casi residual, justo cuando más falta hace vivienda asequible.
¿Qué papel han tenido los distintos gobiernos en esta situación?
¿Qué hizo el gobierno de Zapatero (2004-2011)?
El gobierno socialista anunció la vivienda como prioridad y tomó varias medidas:
- Creación del Ministerio de Vivienda en 2004.
- Promesa de 180.000 viviendas asequibles al año.
- Aprobación de la Ley de Suelo de 2007, obligando a reservar una parte de la edificabilidad para vivienda protegida.
- Mantenimiento de la desgravación por compra de vivienda, que según muchos expertos alimentó la burbuja.
En 2010, ya en plena crisis, se cerró el Ministerio de Vivienda y se rebajó al rango de Secretaría de Estado.
El balance es claro: el grueso de lo que pasó en el mercado tuvo más que ver con la dinámica económica y el crédito que con las políticas de vivienda. La regulación llegó tarde y con poco impacto real sobre los precios.
¿Qué cambió con el gobierno de Rajoy (2011-2018)?
Con el Partido Popular, el enfoque cambió hacia la austeridad y el recorte de gasto:
- Se redujo el presupuesto de vivienda en torno a un 30% en 2012.
- Se suprimió la Sociedad Pública de Alquiler.
- Se eliminó la desgravación por compra de vivienda para la mayoría de contribuyentes a partir de 2013.
- El Plan de Vivienda 2013-2016 se centró en alquiler y rehabilitación, pero dejando casi abandonada la promoción de vivienda protegida.
- Se suspendió durante varios años la obligación de reservar suelo para VPO.
Estas decisiones coincidieron con el mínimo histórico de construcción y el desplome de la vivienda protegida.
El mercado se “limpió” a base de ajuste de precios, pero sin un plan claro para reconstruir una oferta asequible y estable.
¿Qué plantea el gobierno de Sánchez (2018-2025)?
El actual gobierno ha optado por una política más intervencionista:
- Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, con más presupuesto y foco en ayudas al alquiler y rehabilitación.
- Ley de Vivienda de 2023, que introduce:
- Zonas de mercado tensionado.
- Límites a la subida del alquiler en determinados casos.
- Calificación indefinida de VPO durante un mínimo de 30 años.
- Anuncio de un PERTE de Viviendas y una nueva empresa pública para impulsar la construcción de vivienda pública.
- Objetivo declarado de 184.000 viviendas públicas hasta 2036.
El gran interrogante es si estas medidas llegarán a tiempo y a escala suficiente para reducir el déficit actual y ofrecer alternativas reales a quienes hoy no pueden acceder a una vivienda digna.
¿Por qué es tan difícil para los jóvenes acceder a una vivienda?
¿Qué parte del sueldo se lleva el alquiler o la hipoteca?
Los datos del Consejo de la Juventud de España son bastante claros:
- Un joven asalariado debe destinar alrededor del 90% de su sueldo para alquilar un piso en solitario.
- Para comprar, el esfuerzo se sitúa por encima del 60% de sus ingresos.
Cuando lo recomendable es no superar el 30% de los ingresos para vivienda, la conclusión es obvia: la mayoría de los jóvenes solo puede emanciparse compartiendo piso o permaneciendo más tiempo en casa de sus padres.
¿Cómo ha cambiado la emancipación y la riqueza de los hogares jóvenes?
- La tasa de emancipación juvenil (16-29 años) cayó a poco más del 15% en 2024, la cifra más baja desde 2006.
- Desde 2002, la riqueza de los hogares menores de 35 años ha caído alrededor de un 75%.
- Solo un tercio de los hogares liderados por menores de 35 años tiene vivienda en propiedad, frente a cerca del 65% de hace dos décadas.
En resumen: las nuevas generaciones han llegado al mercado de vivienda en el peor momento posible, con precios altos, salarios ajustados y un entorno de alquiler cada vez más tensionado en las grandes ciudades.
¿Hemos pasado de la burbuja a la escasez estructural de vivienda?
En 20 años, España ha pasado de ser un país que construía más que nadie en Europa a encontrarse con:
- Un déficit de cientos de miles de viviendas donde más se necesitan.
- Un stock de vivienda vacía concentrado en zonas donde la demanda es baja.
- Una producción de vivienda protegida muy por debajo de las necesidades.
- Unos jóvenes con menos capacidad económica y menos patrimonio que las generaciones anteriores.
Las políticas de vivienda han ido cambiando con cada gobierno, pero ninguno ha logrado estabilizar el mercado a largo plazo:
- Unos apostaron por impulsar la construcción sin controlar la burbuja.
- Otros recortaron gasto justo cuando más se necesitaba vivienda asequible.
- Los últimos han optado por limitar precios y anunciar nueva vivienda pública, pero los resultados reales aún están por ver.
El gran reto ahora no es solo “construir más”, sino construir mejor y donde hace falta: vivienda asequible, especialmente de alquiler, en las zonas de mayor demanda, y con una planificación que mire más allá del próximo ciclo económico.
Si no se corrige este desequilibrio, el riesgo es claro: convertir el acceso a la vivienda en una línea divisoria permanente entre quienes pudieron comprar a tiempo y quienes se quedarán fuera del mercado durante años.
